Van ’Hotel Papa en Mama’ naar ’Ouderlijke Bank van Lening’
Geplaatst op: 10-04-2018, 14:34:45
De woningmarkt voor starters zit al een tijdje goed op slot. Dat komt door het gebrek aan aanbod, maar ook omdat jongeren steeds moeilijker aan een hypotheek komen en de kosten koper niet uit eigen zak kunnen betalen. Gelukkig kunnen ouders hun kinderen helpen om een eigen huis te vinden. En ze hoeven er niet eens armer van te worden.
Een derde van alle woningstarters heeft hulp van hun vader en/of moeder gehad, blijkt uit onderzoek. Hoe die hulp eruit ziet? De redactie van DFT Geld geeft hier vijf manieren.
Direct schenken
De gemakkelijkste vorm – als je een beetje gespaard hebt, tenminste – is het handje-contantje schenken van geld om een huis te kopen. Ieder meerderjarig kind mag, voor zijn veertigste, één keer €100.000 krijgen zonder dat de Belastingdienst om schenkbelasting komt vragen. Voorwaarde is wel dat het geld wordt uitgegeven aan woonlasten: er wordt een huis mee gekocht, de hypotheek wordt ermee afgelost, of de erfpacht wordt ermee betaald.
De voordelen van zo’n ’jubelschenking’ zijn legio: de gevers hoeven geen of minder vermogensrendementsheffing te betalen, kinderen komen in veel gevallen met hun hypotheek in een lagere risicoklasse (met lagere rente) terecht, en bij een latere erfenis hoeven ze minder of geen erfbelasting te betalen.
Kopen en verhuren
Uw kind kan misschien geen huis kopen, maar waarom zou u dat dan niet zelf doen? Sommige ouders kopen een studentenhuis als hun kinderen op kamers moeten, en verdienen daar een aardig zakcentje mee. Eén stap verder in de wooncarrière van uw kroost is het verhaal niet veel anders, behalve dan dat er waarschijnlijk geen twaalf huisgenoten met een gedeelde douche en wc zijn.
Natuurlijk geldt ook hier: je moet het geld maar tot je beschikking hebben, anders kun je dat huis voor je kind niet eens kopen. Maar eenmaal een huis aangekocht, kan het hard gaan. Omdat het om een tweede huis gaat, is er geen hypotheekrenteaftrek. Ook gelden er speciale regels rond de WOZ-waarde van de woning. Voor de ouder tikt zo’n verhuurwoning aan bij de vermogensrendementsheffing, maar met een fijne waardestijging heeft u dat bedrag bij de verkoop wel weer terug.
Wat er wel is: huurtoeslag voor het kind, als diens inkomen niet al te hoog is. En natuurlijk verbiedt niemand het u om de betaalde huur terug te schenken. Komt u boven de €5363 (de maximale jaarlijkse schenkingsvrijstelling in 2018), dan moet het kind wel belasting over het meerdere betalen. Belangrijke tip bij deze constructie: denk vooraf na wat u met het huis doet als uw kind wil verhuizen.
Samen een hypotheek
Banken zijn niet altijd even scheutig met leningen aan mensen met tijdelijke contracten en lagere inkomens, maar ze kunnen bijdraaien als er iemand meedoet met een vast en iets hoger inkomen. Als ouders meedoen, dus. Voordeel: dan is de woondroom van uw kind ineens wel binnen handbereid. Nadeel: ouder noch kind wordt er financieel veel wijzer van. Voor de ouders betekent het ’halve huis’ waar ze eigenaar van zijn een extra last in box 3 van de belastingaangifte, zonder de mogelijkheid om hypotheekrente af te trekken.
Voor het kind zit het huis natuurlijk wel gewoon in box 1, dus met de hypotheekrenteaftrek.
Familiebank
Banken verdienen aardig wat geld op hypotheken – maar dat kunt u ook! In plaats van een ton schenken, kunt u dat bedrag ook lenen aan uw kind. Dat moet tegen een ’marktconforme rente’, anders ziet de fiscus het alsnog als een schenking. Maar die marktconforme rente (laten we zeggen 2%) kunt u na ontvangst terugschenken aan uw kind. Effectieve rente: nul. En omdat uw kind wel degelijk rente betaald heeft, mag het dat bedrag ook nog eens aftrekken bij de inkomstenbelasting.
De terug geschonken rente binnen dit ’kasrondje’ valt doorgaans binnen de jaarlijkse schenkingsvrijstelling van €5363 (bedrag 2018) tussen ouders en kinderen. De fiscus wil dan wel twee losse transacties zien: de rentebetaling van kind naar ouder, en de schenking van ouder naar kind. En pas op: elke lening, ook die tussen ouders en kinderen, drukt het maximale hypotheekbedrag bij een ’echte’ bank omlaag. Een duurder huis kopen gaat met deze methode dus niet lukken. Maar de bank heeft zo wel minder met de hypotheek te maken, en voor veel mensen is dat ook wat waard.
Slim helpen
Veel ouders zullen – om welke reden dan ook – graag klaarstaan om hun kinderen aan een eigen huis te helpen. Maar pas op: te enthousiast zijn kan ook in uw nadeel werken. Spreek goed af hoe de financiële constructie in elkaar zit, dat voorkomt discussies, ruzie of nog veel erger. En vergeet uw eigen financiële situatie niet. Het is mooi om een ton te kunnen schenken of voor bank te kunnen spelen, maar als een eventuele inkomensval (pensioen?) ú later financiële problemen bezorgt, dan bent u nog veel verder van huis.
Bron: bijdrage door Martijn Klerks op www.dft.nl van 9 april 2018